New Economy Wohlstand

Privates Vermögen hat auf den Immobilienmärkten der Welt schon immer eine wichtige Rolle gespielt. Wir untersuchen, wie der durch die New Economy getriebene Wohlstand den Schwerpunkt der Nachfrage verlagert hat, wobei pulsierende Tech-Umgebungen wie San Francisco und Hangzhou ein hohes Preiswachstum verzeichnen, und betrachten die Lage der wichtigsten Märkte, die sich entwickeln werden, um die nächste Welle der Vermögensbildung zu erfassen.

Auch wenn sich diese Märkte weiterentwickeln und neue Anlageklassen in den Vordergrund rücken, wird dies auch weiterhin der Fall sein. Nach Angaben von Real Capital Analytics beliefen sich die privaten Investitionen in Gewerbeimmobilien weltweit in den vier Jahren bis Ende 2020 auf durchschnittlich 615 Mrd. USD, was etwa 36 % aller investierten Summen entspricht.

Aber es sind die erstklassigen Wohnimmobilienmärkte der Welt, auf denen das Vermögen und die Immobilien am stärksten miteinander verflochten sind.

Quelle und Speicher des Wohlstands

Laut dem Global Wealth Report der Credit Suisse sind Wohnimmobilien für die 1% der Weltbevölkerung mit einem Nettovermögen von mehr als 1 Million US-Dollar, die High Net Worth Individuals (HNWI), die 43% des weltweiten Vermögens auf sich vereinen, sowohl eine wichtige Quelle als auch ein wichtiger Speicher für ihr Vermögen.

Diese doppelte Rolle von Wohnimmobilien, sowohl bei der Schaffung als auch beim Halten von Vermögen, wird im Vereinigten Königreich gut deutlich. Wir schätzen, dass es in einem Land, das weniger als 0,2 % der weltweiten Landmasse ausmacht, 563.000 Häuser mit einem Wert von über 1 Million Pfund gibt, die zusammen einen Wert von 1,15 Billionen Pfund haben. Ein solcher privater Reichtum spiegelt das jahrzehntelange inflationsbedingte Wachstum der Immobilienpreise in der zweiten Hälfte des 20. und zu Beginn des 21.

Aber wie in den meisten Teilen der Welt spiegelt auch die Verteilung der hochwertigen Häuser in Großbritannien wider, wo das Vermögenswachstum seinen Ursprung hat.

Etwa 54 % der Häuser mit einem Wert von über 1 Million Pfund befinden sich in London und weitere 22 % im Südosten Englands. Im Londoner Stadtbezirk Wandsworth – dem bevorzugten Wohnort für diejenigen, die ihr Geld im Finanz- und Unternehmensdienstleistungssektor der Stadt verdient haben – gibt es sogar so viele 1-Millionen-Pfund-Eigenheime wie in ganz Nordengland, Wales und Schottland zusammen.

Sich entwickelnde Muster der Vermögensbildung

Weltweit betrachtet haben sich die Muster und Quellen der Vermögensbildung in den einzelnen Ländern verändert und damit auch die Anforderungen an die verschiedenen erstklassigen Wohnungsmärkte. “Einige haben sich an ein verändertes Nachfrageprofil angepasst, während andere schnell gewachsen sind, da ihre Volkswirtschaften den Treibstoff für einen schnellen Vermögenszuwachs geliefert haben”, sagt Alex Christian, Director, London Private Office, Savills.

Die Erfahrungen in den USA und China sind dafür vielleicht das beste Beispiel. In den USA leben nach wie vor mit Abstand die meisten HNWI, laut Credit Suisse etwa 39 % der weltweiten Gesamtzahl. Hier kommen auf 1.000 Einwohner 76 Personen, die über ein Vermögen von mindestens 1 Million US-Dollar verfügen. Ihre Zahl ist im Zeitraum von 2014 bis 2019 um 30 % gestiegen.

Dennoch sind die Preise für Spitzenimmobilien in New York, der Finanzhauptstadt Nordamerikas, in den fünf Jahren bis Ende 2020 um -7% zurückgegangen. Es hat einige Zeit gedauert, bis das hohe Angebot an Spitzenimmobilien von der Marktnachfrage absorbiert wurde. Aber auch das jüngste Wachstum des Wohlstands wurde eher von der neuen als von der alten Wirtschaft angetrieben, wodurch sich der Schwerpunkt der Nachfrage auf den erstklassigen Wohnungsbestand des Landes verlagert hat.

Das zeigt sich auch daran, dass in San Francisco (wo der Tech-Boom laut Wealth-X die weltweit höchste Konzentration von Milliardären pro Kopf der Bevölkerung hervorgebracht hat) die Preise für erstklassige Immobilien im gleichen Zeitraum um 15 % gestiegen sind.

Wenn wir unseren Blick über die Kontinente hinweg nach China richten, sehen wir, dass es dort weniger als ein Viertel der Anzahl der HNWI in einem Land gibt, dessen Gesamtbevölkerung viermal so groß ist wie die der USA. Dennoch ist ihre Zahl in den fünf Jahren bis 2019 um atemberaubende 277 % gestiegen.

Und das hat ein starkes Wachstum auf den schnell heranreifenden Märkten für erstklassigen Wohnraum begünstigt. In den letzten fünf Jahren sind die Preise für erstklassige Immobilien in Peking (etwa 11.000 km von New York entfernt) um 39 % gestiegen. In Hangzhou hat das pulsierende Tech-Umfeld zu einem noch höheren Preisanstieg von 60 % in diesem Zeitraum beigetragen, was ein weiterer Beweis für die Macht der neuen Wohlstandsgeneratoren ist.

“Die Ausweitung der Hypothekenfinanzierung in Verbindung mit dem rasanten Wirtschaftswachstum hat dazu geführt, dass der chinesische Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahrzehnten einen sehr starken Vermögenszuwachs verzeichnen konnte”, sagt James Macdonald, Head of Research bei Savills China.

Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie

Wenn also sowohl die geografischen als auch die sektoralen Trends bei der Vermögensbildung das Preiswachstum auf den globalen Märkten für erstklassige Wohnimmobilien untermauern, inwieweit hat die Pandemie diese Entwicklung beeinflusst?

Während der Internationale Währungsfonds schätzt, dass die Wirtschaftsleistung der Weltwirtschaft im Jahr 2020 um -3,5 % schrumpfte, scheinen die Auswirkungen auf das Gesamtvermögen der vermögenden, sehr vermögenden und Milliardärsgemeinschaften nur von kurzer Dauer gewesen zu sein.

Die Credit Suisse schätzt, dass die Gesamtzahl der vermögenden Privatpersonen weltweit in den sechs Monaten bis Ende Juni 2020 nur um 0,11 % gesunken ist, während die Zahl der Ultra-HNWIs nur um 122 gesunken ist (in einer Gemeinschaft von mehr als 175.000), auch wenn es in den einzelnen Ländern unterschiedliche Auswirkungen gab. Und bis Ende 2020 ist die Zahl derjenigen, die über ein Vermögen zwischen 5 und 30 Millionen US-Dollar verfügen, laut Wealth-X um 1,3 % gestiegen.

In ihrem Billionaire Insights Report 2020 mit dem Titel Riding the Storm schätzt die UBS, dass das Gesamtvermögen derjenigen, die an der Spitze der Vermögenspyramide stehen, bis Juli 2020 einen neuen Höchststand von 10,2 Billionen US-Dollar erreichen wird. Dies sei auf eine V-förmige Erholung der Vermögenspreise und eine anhaltend starke Vermögensbildung bei den “Innovatoren und Disruptoren” zurückzuführen, die vor allem in Sektoren wie Technologie und Biowissenschaften zu finden sind.

Angesichts des besonders starken Wachstums der Milliardärspopulationen in China und Indien zeigt die Hurun Global Rich List 2021, dass das Vermögen der Milliardäre bis zum Jahresende noch weiter gestiegen ist, während Forbes im April 2021 berichtete, dass die Zahl der Milliardäre weltweit im Jahr 2020 um 660 gestiegen ist.