Finanzen

Lagerhäuser Anlageklasse

Lagerhäuser sind eine angesagte Anlageklasse. Weltweit haben die steigenden Umsätze im Online-Einzelhandel, die durch die Pandemie beschleunigt wurden, die Nachfrage nach Lagerhallen angeheizt.

Investoren und Entwickler haben nachgezogen. Unternehmen und Hersteller mussten sich an die sich schnell entwickelnden Verbrauchertrends und Produktionstechniken anpassen, ganz zu schweigen von der Unterbrechung der Lieferkette infolge der Pandemie. Als Reaktion darauf fordern sie intelligentere Flächen an einer größeren Anzahl von Standorten.

Die Kosten für diese Flächen sind weltweit sehr unterschiedlich und können ein wichtiger Faktor bei Standort- und Expansionsentscheidungen der Unternehmen sein. Egal, ob es sich um einen Logistikdienstleister (3PL), einen E-Commerce-Händler, ein Unternehmen oder einen Hersteller handelt, die Kosten für die Lagerhaltung zur Bedienung einer immer dynamischeren Lieferkette sind entscheidend.

Märkte mit hohen Immobilienkosten

Wir haben die Kosten für Lagerimmobilien in 54 Märkten in 21 Ländern analysiert. Zusätzlich zu den Mieten haben wir auch Steuern und Nebenkosten berücksichtigt, die im Durchschnitt 19% der gesamten Immobilienkosten ausmachen.

Die Kosten für Lagerimmobilien sind in den größten Städten der Welt am höchsten, wo eine große Bevölkerung und ein begrenztes Flächenangebot auf eine hohe Nachfrage von Verbrauchern und Unternehmen treffen. Vier Märkte heben sich von den anderen ab: London, Tokio, Hongkong und Singapur. In allen liegen die Gesamtkosten deutlich über 20 US-Dollar pro Quadratmeter (siehe Grafik).

Die weltweit höchsten kombinierten Kosten für Lagerimmobilien (Miete + Nebenkosten + Steuern) sind in London zu finden und belaufen sich auf 32 US-Dollar pro Quadratmeter. Durch die steigende Nachfrage von E-Commerce-Unternehmen und eine höhere Lagerhaltung sank die Leerstandsquote in London und dem Südosten 2020 auf 3,49 % und damit auf den niedrigsten Stand seit 2016.

Tokio liegt mit 25 $ pro Quadratmeter an der Spitze der Mietpreise. Hier liegt die Leerstandsquote bei nur 0,4 % und das Mietwachstum im Großraum Tokio betrug im Jahr bis September 2020 fast 7 %.

In diesen Weltstädten, in denen der Boden knapp ist, konkurriert die Lagerhaltung mit anderen Nutzungsklassen, wie z. B. Rechenzentren, einem weiteren Sektor, der einen pandemischen Aufschwung erlebt hat. Als Reaktion darauf werden erstklassige Standorte mit mehrstöckigen Gebäuden verdichtet. In Tokio wurde im Juni letzten Jahres das sechsstöckige Amagasaki Distribution Centre von ESR fertiggestellt. Mit 390.000 Quadratmetern ist es das größte Logistikgebäude im asiatisch-pazifischen Raum.

Andere Märkte mit hohen Kosten für Lagerimmobilien sind Sydney (5.), New York (6.), Dubai (7.), Peking (8.) und Los Angeles (9.).

Märkte mit niedrigeren Immobilienkosten

Die niedrigsten Kosten für Lagerimmobilien sind in Indien zu finden, wo sie zwischen 3 und 4 US-Dollar pro Quadratmeter liegen. Aufgrund der geringeren E-Commerce-Durchdringung (nur 5 %) und des weniger entwickelten verarbeitenden Gewerbes muss Indien noch die gleiche Entwicklung durchlaufen wie andere Märkte, aber das Potenzial ist enorm.

“Prognosen zufolge wird die indische Bevölkerung bis 2030 auf 1,5 Milliarden Menschen ansteigen und damit China als bevölkerungsreichstes Land der Welt ablösen”, sagt Arvind Nandan, Managing Director of Research and Consulting bei Savills India. “Die Verstädterung bringt Hunderte von Millionen Menschen in die Städte, und die damit verbundenen neuen Infrastrukturinvestitionen fördern die Entwicklung von Logistikzentren.

Zusätzliche Kosten: Arbeit und Energie

Die Immobilienkosten sind nicht alles. Die Arbeitskosten sind in der Regel der größte Einzelposten in einem Lagerbetrieb und machen mehr als die Hälfte aller Betriebskosten aus. In den von uns untersuchten Märkten betragen sie durchschnittlich 11 US-Dollar pro Mitarbeiter und Stunde. Strom- und Dieselkosten für den Betrieb von Gebäuden und Fahrzeugflotten sind ebenfalls ein wichtiger Faktor im Lagerbetrieb.

Wir haben diese drei Kosten kombiniert, um die Gesamtkosten des Lagerbetriebs nach Standort darzustellen (Arbeitskosten pro Stunde im Lager, Strompreise pro Kilowattstunde und Dieselpreise pro Liter). Die Arbeitskosten werden als Hauptkostenfaktor für die Nutzer stärker gewichtet.

Wert in Vietnam

Sehr niedrige Arbeitskosten in Verbindung mit extrem niedrigen Energiekosten machen Betriebe in Vietnam zum günstigsten Standort unserer Stichprobe, angeführt von Hanoi. Diese niedrigen Kosten machen Vietnam für multinationale Unternehmen, die sich in dem Land niederlassen, sehr attraktiv, aber die Regierung zielt aktiv auf Unternehmen mit höherem Wert ab.

“Die Regierung hat massiv in alle Arten von Infrastruktur investiert und gleichzeitig Industriecluster gefördert, um Unternehmen mit höherer Wertschöpfung anzuziehen”, sagt Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam. “Außerdem gibt es hohe Steuererleichterungen für Unternehmen, um einen gesunden regionalen Wettbewerb zu gewährleisten.”

Indien, das sich ebenfalls durch sehr niedrige Kosten für Lagerimmobilien auszeichnet, ist der zweitgünstigste Standort in unserer Stichprobe.

In den VAE sind die Kosten für Lagerimmobilien und Strom höher als in Indien und Vietnam, aber das wird durch die niedrigsten Dieselkosten in unserer Stichprobe ausgeglichen, was dazu beiträgt, dass die VAE einer der günstigsten Standorte für Lagerhaltung weltweit sind.

In den VAE sind die Lagerbelegung und die Mieten stabil, vor allem durch E-Commerce-Unternehmen. Swapnil Pillai, Associate Director von Savills Middle East Research, unterstreicht die Bedeutung einer qualitativ hochwertigen Infrastruktur: “Die Nachfrage der Endnutzer nach automatisierten, temperaturgesteuerten Build-to-Suit-Zentren mit hochwertigen Ausstattungen und neuen Technologien wird wahrscheinlich stark bleiben.

Die Kosten für Flächen in Europa

Was Europa betrifft, so sind die Arbeitskosten der wichtigste Faktor, der zwischen Mittel-, Ost- und Westeuropa unterscheidet. Die niedrigen Arbeitskosten in Polen bedeuten, dass die Gesamtkosten für die Lagerhaltung mit denen in China vergleichbar sind. In Westeuropa führen die hohen Arbeitskosten in Schweden und Deutschland dazu, dass sechs der zehn teuersten Standorte nach Gesamtkosten in diesen Ländern liegen.

Auch in Zukunft wird der Kostendruck anhalten. Der boomende E-Commerce-Sektor treibt die Nachfrage in den meisten Märkten an, auch wenn dies bis zu einem gewissen Grad durch den Abbau von Geschäften im stationären Einzelhandel ausgeglichen wird. Da sich viele Mieter während der Pandemie in einem Krisenmodus befanden, dürfte 2021 eine Rückkehr zu längerfristigen Strategien erfolgen.

ESG und längerfristige Strategien

Die Kosten allein sind nicht die einzige Triebfeder für die Standortstrategie. Die Umstellung auf kohlenstoffarme Technologien bedeutet, dass der Bedarf an einer leistungsstarken Stromversorgung gestiegen ist und mit der Einführung von Automatisierung, Elektrofahrzeugen und Wärmepumpen weiter steigen wird.

“Eine zuverlässige Strom- und Netzinfrastruktur – aus einer kohlenstoffarmen Quelle – wird für die Anforderungen der Nutzer immer wichtiger”, sagt Thomas McMillan, Head of Savills Energy Consulting.

“Große Netzanschlüsse mit der Möglichkeit, Strom zu importieren und zu exportieren, helfen, die Zukunft für kohlenstoffarme Technologien zu sichern und gleichzeitig die Umweltziele von Unternehmen und Regierungen zu erfüllen.

Langfristige Strategien werden immer mehr Gewicht auf die ESG-Agenda legen. Lagerhäuser werden immer ausgeklügelter und bieten eine höhere Betriebseffizienz, eine bessere Umweltverträglichkeit und eine bessere Arbeitsplatzumgebung.

Online-Einzelhändler sind führend bei der Reduzierung ihres ökologischen Fußabdrucks und verlangen Lagerhäuser, die strenge Umweltkriterien erfüllen, so dass ältere Anlagen, die dies nicht tun, von einem “braunen Rabatt” bedroht sind. Dies wird die Nachfrage nach hochwertigen A-Flächen weiter ansteigen lassen, wobei die Kosten steigen werden, um dem Angebot an hochwertigeren Flächen gerecht zu werden.