Mietvertrag

Beim Mietvertrag handelt es sich um eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweiligen Nutzung gegen ein Entgelt. Der Vermieter verpflichtet sich dabei, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, für die dieser eine vereinbarte Miete zahlt. Zu den möglichen Mietgegenständen gehören neben beweglichen auch unbewegliche Sachen oder Sachteile, wie beispielsweise eine Hauswand, die als Werbefläche verwendet wird. Gültig für das Mietrecht sind die §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Unterschiedliche Vertragsarten

Das deutsche Mietrecht sieht vor, Mietverträge nach der jeweiligen Nutzungsart zu charakterisieren. Es gelten die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse nach den §§ 535 bis 548 BGB sowie die Rechtsvorschriften zur Gestaltung von Formularverträgen nach den §§ 305 bis 310 BGB.

Werden Räume vermietet, so unterscheidet das Gesetz danach, ob die Immobilie zu Wohn- oder anderen Zwecken genutzt wird. Für die Vermietung von Wohnraum haben die §§ 549 bis 577a BGB Gültigkeit, worunter auch die Mieterschutzgesetze fallen. Es wird ein Wohnraummietvertrag gebraucht.

Werden Grundstücke und Räume, die nicht als Wohnräume genutzt werden, vermietet, so gelten die Rechtschriften nach den §§ 549 – 577 BGB in nur eingeschränkter Form. Besonders die Mieterschutzgesetze greifen hier nicht. Die Rede in diesen Fällen ist dann von einem Gewerbemietvertrag.

Werden bewegliche Sachen vermietet, gelten die allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse. Ausnahme bilden Schiffe, die im Schiffsregister eingetragen sind.

Pachtvertrag

Unter einem Pachtvertrag wird der Vertrag verstanden, bei dem der Pächter nicht nur die Immobilie mietet, sondern auch zum „Genuss der Früchte“ berechtigt ist. Im BGB enthalten sind besondere Regelungen für Pachtverhältnisse, wobei unterschieden wird zwischen einem Landpacht- und einem Pachtvertrag.

Eine Leihe und kein Mietverhältnis liegen dann vor, wenn der Verleiher dem Entleiher den Gebrauch einer Sache unentgeltlich genehmigt. Hat ein Vertrag die Verpflichtung zu einer unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung einer Wohnung zum Inhalt, dann handelt es sich stets um einen Leihvertrag.

Werden Räumlichkeiten zu Wohnzwecken vermietet, so unterscheidet der Gesetzgeber mittels spezieller Sondervorschriften:

• Untermietverträge
• Werkwohnungen
• Zeitmietverträge zur befristeten Vermietung
• Vermietungen für den vorübergehenden Gebrauch, wie dies zum Beispiel bei Ferienwohnungen, Räumlichkeiten in Gasthöfen und Pensionen der Fall ist. Hier kann der Beherbergungsvertrag vorliegen.
• Im Heimvertrag, zum Beispiel für ein Seniorenheim, sind neben dienstvertraglichen Elementen auch mietrechtliche Elemente enthalten.

Nach der derzeit aktuellen Rechtsprechung des BGH ist auch der als Application-Service-Providing-Vertrag bekannte Vertrag in der Regel als Mietvertrag einzuordnen. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, welcher die Bereitstellung respektive Gebrauchsüberlassung von Software sowie Anwendungen über das Internet oder andere Netze regelt. Vordergründig bei diesem Vertrag ist die Nutzung von fremder Software, die größtenteils nicht nur einem, sondern zahlreichen Kunden zur Verfügung gestellt wird.

Das deutsche Miet- und Pachtrecht ist sehr umfangreich und daher kaum verständlich. Dafür enthält es jedoch klare Strukturen, was die einzelnen Lebenssachverhalte betrifft. Ganz besonders für Mietverträge, die eine dauerhafte Vermietung von Wohnraum zum Inhalt haben, bestehen zahlreiche zwingende gesetzliche Vorschriften. Für vorformulierte Mietverträge sind vom Gesetzgeber genaue Regeln aufgestellt worden, die einer genauen Beachtung bedürfen.

Eine gängige Praxis bei der Vermietung von Gewerbe- und Wohnimmobilien besteht in der Anfertigung von Wohnungsübergabeprotokollen. Diese sind nicht Bestandsteil des Mietvertrages.

Untervermietung

Eine gesonderte Form des Mietvertrages ist der Untermietvertrag. Sofern zwischen einem Vermieter und einem Mieter schon ein Mietvertrag über eine Wohnung besteht, kann der Mieter diese weitervermieten, sofern der Vermieter einwilligt. Geregelt wird diese Untervermietung im § 540 und § 553 BGB. Es besteht dann ein Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und seinem Untervermieter. An dieser Art Vertrag wird ein Mieter ganz besonders dann interessiert sein, wenn er mit dem Untervermieter in einer Wohngemeinschaft lebt oder für den Fall, dass die Mieträume für eine bestimmte Zeit nicht von ihm genutzt werden können, jedoch trotzdem Miete an den Vermieter gezahlt werden muss.

Einzuhaltende Pflichten beider Parteien beim Untermietvertrag

Der Mieter ist dazu verpflichtet, dem Vermieter die vorab vereinbarte Miete zu zahlen und zum Ende des Mietverhältnisses die gemietete Sache zurückzugeben. Treten im Verlaufe der Mietzeit Mängel an der Mietsache auf oder macht sich eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache erforderlich, weil beispielsweise eine unvorhergesehene Gefahr besteht, so muss dies vom Mieter umgehend beim Vermieter angezeigt werden. Erfolgt seitens des Mieters diese Anzeige nicht, ist dieser für den hieraus entstehenden Schaden dem Vermieter gegenüber in der Pflicht, Ersatz zu leisten.

Die Kündigung einer Mietsache

Mieten sind stets in der vorab vereinbarten Höhe zu entrichten. Ohne Grund darf ein Vermieter Wohnraum nicht kündigen. Dem Vermieter wurde die Möglichkeit zugestanden, mit einer Mieterhöhung auf wirtschaftliche Veränderungen einzugehen und somit einseitig eine Veränderung des bestehenden Mietvertrages herbeizuführen. Allerdings ist eine Mieterhöhung ausschließlich in gesetzlich geregelten Fällen möglich.

Am häufigsten finden Mieterhöhungen im Rahmen einer Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten oder als Reaktion auf Modernisierungsmaßnahmen statt. Eine vor der Mietrechtsreform geplante Mieterhöhung auf der Basis gestiegener Betriebskosten ist nicht möglich.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Herabsendung einer zu hoch vereinbarten Miete. Zur Begründung zulässig ist der Hinweis auf Vergleichswohnungen oder auf den örtlichen Mietspiegel. Existieren in Städten, wie zum Beispiel Hamburg oder Berlin, qualifizierte Mietspiegel, so sind diese bei der Begründung zur Erhöhung der Miete unbedingt anzugeben. Eine Erhöhung der Miete darf gemäß § 558 BGB binnen eines Zeitraums von drei Jahren 20 Prozent nicht übersteigen. In Ballungsgebieten, in denen eine Wohnungsknappheit vorliegt, dürfen 15 Prozent nicht überstiegen werden. Die dem Vermieter zustehende Mieterhöhung kann von ihm klageweise geltend gemacht werden, nachdem er die vorgeschriebenen Fristen für die Zustimmung des Mieters eingehalten hat. Hat der Mieter der Erhöhung der Miete zugestimmt oder wurde er dazu verurteilt, kann die Veränderung des Mietzinses auch rückwirkend geltend gemacht werden.

Beide Vertragsparteien können gemäß § 557b BGB eine schriftliche Vereinbarung treffen, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird. Für diese Geltungsdauer können andere Mieterhöhungen nicht erfolgen, es sei denn, es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen.

Insofern ein Vermieter Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnwertes durchführt, kann dieser die Kosten auf den Mieter umlegen. Pro Jahr können 11 % der umlagefähigen Kosten zur Miete hinzu gerechnet werden. Diese Mieterhöhung bedarf keiner Zustimmung seitens des Mieters. Eine formell ordnungsgemäße Erklärung von Seiten des Vermieters genügt in diesem Fall.

Bei einer Mieterhöhung dürfen seitens des Vermieters nur die notwendigen Kosten umgelegt werden, nicht jedoch die real angefallenen Kosten. Nicht zur Mieterhöhung zählen die im Voraus zu leistenden Zahlungen für Nebenkosten.

Mietminderung

Von einer Mietminderung wird dann gesprochen, wenn eine Mietsache einen Mangel aufweist und daher der Mieter die zu zahlende Miete kürzt. Eine Mietminderung muss weder beantragt noch genehmigt werden. Der Mieter mindert die Miete auch nicht, sondern kürzt die Zahlung der Miete, da diese sich laut Gesetz gemindert hat.

Voraussetzungen für eine korrekte Mietminderung sind:

Nicht unerhebliche Mängel.
Mängel, die nicht durch die Schuld des Mieters verursacht worden sind.
Bei Vertragsunterzeichnung hatte der Miete keine Kenntnis vom Mangel, er ist ihm auch nicht durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben.

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn

dem Mieter der Mangel bei Vertragsabschluss bereits bekannt war;
dem Mieter der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt blieb;
der Vermieter den Mangel unbewusst verschwiegen hat;
der Mangel dem Mieter bei Wohnungsübergabe bekannt war, dieser sich seine Rechte bei der Annahme nicht vorbehalten hat;
ein während der Mietzeit aufgetretener Mangel vom Mieter nicht umgehend dem Vermieter angezeigt wurde und dieser keine Möglichkeit hatte, Abhilfe schaffen zu können.

Auf Grund einer vorbehaltlosen Zahlung kann der Mieter sein Recht auf Mietkürzung nicht verlieren. Der Mieter hat auch dann ein Recht auf Mietkürzung, wenn der Vermieter Eigenschaften der Mietsache zugesichert hat, die real nicht existieren oder zu einem späteren Zeitpunkt wegfallen. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn der Vermieter das Durchführen bestimmter Maßnahmen bei Vertragsabschluss zusichert, die den Wohnwert erhöhen sollen. Ein Ausschließen des Rechts auf Kürzung der Miete kann weder bei Gewerbemiet- noch bei Wohnraummietverträgen vertraglich ausgeschlossen werden.

Sofern die Miete basierend auf einen Mangel gekürzt werden soll, ist die Höhe der Minderung zu bestimmen. Für die Dauer des Mangels wird die Miete automatisch gemindert. Daher muss sich der Mieter, nachdem er den Mangel beim Vermieter angezeigt hat, sich diesem gegenüber auf sein Minderungsrecht berufen. Dem Vermieter ist eine angemessene Zeitspanne für die Beseitigung des Fehlers einzuräumen. Zahlreiche Gerichtsurteile helfen bei der Findung der Höhe der Minderung in Einzelfällen.

Dem Mieter darf grundsätzlich im Falle einer berechtigten Minderung nicht gekündigt werden. Dies hat auch für den Fall Gültigkeit, falls die Minderung zu hoch ist. Insofern der Mieter den Mietzins auf Grund eines Mietmangels in einer Höhe über dem Wert liegt, den das Gericht als angemessen betrachtet, muss der Mieter im Falle einer Mietzinsklage mit Kostennachteilen rechnen. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XII ZR 225/03[16]) stellt klar, dass sich die Bruttomiete inklusive Nebenkosten als Basis für eine Mietminderung anbietet. Da Nebenkosten allerdings immer Vorauszahlungen für das komplette Jahr darstellen, macht sich immer noch eine Einzelfallentscheidung erforderlich. Im Falle eines Streits sind der Mangel sowie die frühzeitige Mängelanzeige von Seiten des Mieters zu beweisen. Aus diesem Grunde ist eine rechtzeitige Sicherung von Beweisen in Form von Fotos oder durch Zeugen äußerst wichtig.

Bild: Rainer Sturm  / pixelio.de