Mieterhöhung

Im Verlaufe eines Mietverhältnisses hat ein Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Dies resultiert aus der Schaffung der Möglichkeit, die Miete an die allgemeine Preissteigerung anpassen zu können. Die Vertragsparteien können gemäß § 557 Abs. 1 BGB in einem laufenden Mietverhältnis eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Insofern eine Vereinbarung nicht zustande kommt, ist per Gesetz eine Kündigung, die dem Zweck einer Erhöhung der Miete dient, ausgeschlossen. Von der Seite des Vermieters kann nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften eine Mieterhöhung in Betracht durchgesetzt werden. Es ist für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters immer die Zustimmung von Seiten des Mieters erforderlich. Wenn der Mieter seine Zustimmung nicht erteilt, muss der Vermieter auf die Zustimmung Klage erheben. Der Mieter hat bei einem Mieterhöhungsverlangen von Seitens des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht.

Unterschiede gibt es hierbei bei der Art der Miete. Zu beachten ist, ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Staffel-, Index- oder um eine Miete auf der Grundlage einer ortsüblichen Vergleichsmiete handelt. Im Weiteren ist zu berücksichtigen, um welchen Gegenstand der Miete es sich handelt – eine Gewerbeimmobilie oder um Wohnraum.

Der hauptsächliche Unterschied betreffend einer Erhöhung der Miete besteht darin, dass die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung bei Wohnraum enorm eingegrenzt sind. Bei Wohnraum müssen äußerst wichtige Gründe für eine Mieterhöhung vorliegen. Dagegen kann bei einer Gewerbeimmobilie eine Kündigung auch mit dem Hintergrund einer Mieterhöhung erfolgen. Für Wohnraum sind die Schutzvorschriften im Wesentlichen strenger.

Der Vergleich zur Ortsmiete

Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird in den §§ 558 bis 558e BGB geregelt. Um diese Form der Mieterhöhung geltend machen zu können, muss die Voraussetzung erfüllt sein, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in welchem die Mieterhöhung eintreten soll, für eine Dauer von wenigstens 15 Monaten unverändert bestanden hatte (siehe § 558 Abs. 1 BGB). Außer Betracht bleiben hier Mieterhöhungen wegen gestiegener Nebenkosten oder wegen Modernisierungen.

Bei jeder Mieterhöhung ist es unbedingt erforderlich zu klären, ob die Formalitäten eingehalten worden sind, was ganz besonders die Textform und die Begründung betrifft (siehe § 558a Abs. 1 BGB) sowie ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. Im § 557 Abs. 3 BGB wird geregelt, dass gemäß der §§ 558 bis 560 BGB eine Erhöhung der Miete verlangt werden kann, soweit eine derartige Erhöhung nicht durch eine anderweitige Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich ein Ausschluss aus den gegebenen Umständen ergibt. Wurden in einem Mietvertrag eine Index- oder eine Staffelmiete vereinbart, so kommt eine anderweitige Erhöhung der Miete nicht in Betracht.

Den gesetzlichen Vorschriften zufolge hat der Vermieter die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu fordern. Dabei handelt es sich um die Miete, welche für Wohnungen von einer vergleichbaren Art, Ausstattungen, Beschaffenheit, Größe und Lage in den vergangenen vier Jahren vor Ort vereinbart worden ist. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin kommt es bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung auf den Zeitpunkt des Bezuges an. Diesen hat stets der Vermieter zu beweisen.

Was in das Mieterhöhungsschreiben hinein gehört

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält. Hierzu kann er auf ein Gutachten eines vereidigten oder öffentlich bestellten Sachverständigen oder gegebenenfalls auch auf drei Vergleichswohnungen beziehen. Zur Begründung einer Erhöhung der Miete kann der Vermieter auch auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune sowie den qualifizierten Mitspiegel und die Mietdatenbank verweisen.

Besonders bedeutsam ist der qualifizierte Mietspiegel, auf den der Vermieter zwingend hinweisen muss. Zwingend notwendig ist das Hinzufügen des Mietspiegels dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht (BGH 11. März 2009, VIII ZR 74/08). Für den Fall, dass der Vermieter für die geplante Erhöhung der Miete ein Gutachten von Seiten eines Sachverständigen anfertigen lässt, kann er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen.

Wichtige Aspekte betreffend einer Mieterhöhung

Wird eine Miete erhöht, so darf diese die für den Ort übliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Mal auch gerechtfertigt ist. Eine weitere Begrenzung ergibt sich aus der so genannten Kappungsgrenze, die im Höchstfall bei 20 % innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren liegt.

Möglich ist eine Mieterhöhung nur dann, wenn die Mieter seine Zustimmung gibt. Für die Überprüfung der Berechtigung zur Mieterhöhung steht dem Mieter eine Überlegungsfrist von drei Monaten zu. Zum einem der Monat, in welchem er das Erhöhungsverlangen erhalten und sowie zwei Monate nach § 558b BGB. Binnen dieser drei Monate hat der Mieter das Recht zur schriftlichen Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses mit einer Frist von zwei zusätzlichen Monaten. Für den Fall, dass der Mieter kündigt, erfolgt nach § 561 Abs. 1 BGB keine Erhöhung der Miete. Ebenso trifft dieses Sonderkündigungsrecht bei befristeten Mietverträgen zu.

Sofern der Mieter nicht kündigt, der verlangten Erhöhung aber auch nicht oder nur zum Teil zustimmt, hat der Vermieter im Anschluss hieran drei Monate Zeit für das Einklagen der fehlenden Zustimmung. In einem solchen Fall muss das Gericht entscheiden, ob die vom Vermieter verlangte Zustimmung zur Erhöhung der Miete erteilt werden muss. Das Gericht ist bei dieser Entscheidung nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Insofern das Erhöhungsverlangen seitens des Vermieters formell nicht wirksam ist, weit beispielsweise der Vermieter die 15-monatige Festschreibungsfrist oder die Wartefrist von einem Jahr nicht eingehalten hat, so ist die Klage nicht zulässig.

Fristen für die Erhöhung von Mieten

• Wartefrist:
Nach Wirksamkeit der letzten Mieterhöhung kann nach einem Zeitraum von 12 Monaten ein neues Verlangen gestellt werden.

• Festschreibungsfrist:
Nach einem Abstand von 15 Monaten seit der letzten Festsetzung kann eine erneute Festsetzung erfolgen. Dabei ist die Überlegungsfrist unbedingt zu beachten.

• Überlegungsfrist:
Dem Mieter steht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens von Seiten des Vermieters eine Überlegungsfrist zu.

• Wirksamwerden:
Das Mieterhöhungsverlangen wird im dritten Monat nach Erhalt desselben wirksam.

• Klagefrist:
Bis zum Ablauf des fünften Monats nach Stellen des Mieterhöhungsverlangens, wenn der Mieter nicht auf dieses reagiert hat respektive eine Ablehnung des Erhöhungsverlangens vorliegt.

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