Mietspiegel

Zwecks Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im privaten Wohnungsbau wurde der Mietspiegel erschaffen, welcher als Begründungsmittel für Mietzinserhöhungen zur Anwendung kommt. Er wird von Städten zusammen mit einschlägigen Interessengruppen erstellt. Der Grund für die Erstellung des Mietspiegels war eine Kritik am 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, zudem waren die Gerichte damit überfordert, eine Vergleichsmiete festzustellen. So kam es im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im Jahr 1974 zur Einführung des Mietspiegels.

Die Aufstellung des Mietspiegels ist schlichtes Verwaltungshandeln und kann weder von Mieter noch vom Vermieter angefochten werden.

Zum Inhalt des Mietspiegels

Der Mietspiegel wird in Abhängigkeit der örtlichen Gegebenheiten durch unterschiedliche Kategorien und Eigenschaften der jeweiligen Wohnung bestimmt. Diese können bei einer Abschätzung des allgemein üblichen Mietzinses mit herangezogen werden. Bei derartigen Kategorien kann es sich unter anderem um

– den Stadtbezirk, in welchen die Wohnung ihren Standort hat
– die Haus Lage unter Berücksichtigung von Bebauungsdichte, Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs, Verkehrslärm u. ä.
– das jeweilige Baujahr des Wohnobjekts
– die Qualität der Ausstattung der Wohnung, zum Beispiel eine vorhandene Außen- oder Innentoilette, eine Ofen- oder Zentralheizung, schalldämmende Fenster und anderes
– den Zustand des Objekts betreffend des Energieverbrauchs, beispielsweise Wärmedämmung

handeln.

Im Mietspiegel enthaltene Vorgaben

Der Mietspiegel enthält Vorgaben, nach denen sich der Mietzins richtet. Dies bedeutet im Einzelnen, er weist so den durchschnittlichen Mietzins aus. So lässt sich bestimmen, ob die Höhe des ortsüblichen Mietzinses einer Wohnung angemessen ist. Ein Vermieter kann zum Beispiel mittels eines Mietspiegels abschätzen, welche Miete er für seine Wohnungen in etwa verlangen kann. Auch kommt der Mietspiegel bei Streitigkeiten über die Höhe von Mietzinserhöhungen, auch vor Gericht, zur Anwendung.

Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, kann der Vermieter die ihn begrenzende Vergleichsmiete auch alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte oder ein Sachverständigengutachten, feststellen. Bei der Spanneneinordnung in einem Mietspiegel handelt es sich um einen Kriterienkatalog, nach dem eine Wohnung als besser oder schlechter als der Mittelwert beurteilt wird.

Dabei entspricht der höchste Spannenwert einer Wohnung, für welche ausschließlich positive Merkmale zutreffend sind und umgekehrt. Bei einer derartigen Hilfestellung zwecks Spanneneinordnung ist es auch möglich, Ausnahmen zu definieren. Diese Spanneneinordnung ist nicht amtlich und deshalb auch strittig bei der Einstufung des Mietzinses. Zwecks Wohnungseinordnung kann daher auch der Zeitpunkt des Abschlusses der Miete herangezogen werden. Befindet sich die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Mittelwert der Spanne, so gibt diese Veränderung des mittleren Wertes auch eine Veränderung der gesamten Entwicklung des Mietpreises wieder. Ausgenommen hiervon sind:

Es wurde eine außergewöhnlich günstige Miete abgeschlossen, um einen Leerstand zu beenden.

Es haben sich zwischenzeitlich die Kriterien der Spanneneinordnung grundlegend geändert und eine ehemals zeitgemäße Ausstattung ist heute als unzeitgemäß zu betrachten.

Im Endeffekt entscheidet das Gericht darüber, ob für die Spanneneinordnung ein Gutachten erforderlich ist. Der Vermieter kann sich zudem nicht ohne Nachweis auf den höheren Wert der Spanneneinordnung beziehen. Die Spanneneinordnung kann nicht beliebig erfolgen. Ohne einen Nachweis kann der Vermieter sich nicht auf den höchsten Wert berufen, selbst dann nicht, wenn sich dieser innerhalb dieser Spanne befindet. Ein derartiges Verlangen auf Erhöhung der Miete kann zwar formal korrekt sein, eine Aussicht auf Bestätigung vor einem Gericht hat es jedoch nicht.

Qualifizierter Mietspiegel

Von einem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB ist immer dann die Rede, wenn dieser nach wissenschaftlichen Grundsätzen in einem Zeitraum von jeweils zwei Jahren erarbeitet wurde. Dabei muss er von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, beispielsweise dem örtlicher Mieterverein sowie der Gemeinde anerkannt werden. In Ausnahmefällen gibt es die Möglichkeit, dieses nach zwei Jahren für ganz Deutschland mittels des Lebenshaltungskostenindexes anzupassen, bevor die Neuerstellung nach vier Jahren fällig wird. Der Beschluss erfolgt durch die Gemeindevertretung förmlich, publik gemacht wird dieser in den Amtsblättern der Gemeinden.

Im Zivilprozess wird davon ausgegangen, dass die im qualifizierten Mietspiegel genannten Spannen des Mietpreises zutreffend sind, was jedoch widerlegbar ist. Als problematisch gilt dabei, ob es die vom § 558d BGB geforderten „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze“ zur Aufstellung eines Mietspiegels denn auch gibt. Um diese Unklarheiten zu beseitigen, versuchen einige Kommunen energiespezifische Merkmale bei der Einordnung von Nettomieten zu berücksichtigen. Das Problem hierbei ist darin zu sehen, dass ein Mietspiegel kein Instrument der Umweltpolitik ist, sondern die aktuellen Marktbedingungen widerspiegeln soll.

Bild: Rainer Sturm / pixelio.de