Büroimmobilien und Covid19

Seit Beginn der Pandemie ist eine der größten Fragen in der Immobilienbranche die der Bürobelegung. Wir haben uns in den 10 wichtigsten Städten der Welt umgesehen, um die Stimmung auf dem Büromarkt in ihrer Region aus Sicht der Nutzer zusammenzufassen.

Aus den Antworten lassen sich drei Punkte ableiten, die die Märkte derzeit zusammenfassen:

• In fast allen Städten ist es sehr wahrscheinlich, dass die Anreize in den nächsten sechs Monaten steigen werden. Shanghai ist die einzige Ausnahme, in der die Anreize voraussichtlich gleich bleiben, nachdem sie in den letzten Quartalen bereits deutlich gestiegen sind.
• Der Anteil der Vermieter, die bereit sind, flexiblere Mietbedingungen anzubieten, variiert. In Dubai, London und San Francisco sind mehr als 80% der Vermieter dazu bereit, in Berlin, Paris und Shanghai dagegen weniger als 40%.
• Für die Zukunft erwarten sieben von 10 Städten, dass mehr Vermieter flexible Mietbedingungen anbieten werden. Nur Berlin, Hongkong und Shanghai erwarten, dass der Anteil der Vermieter, die diese Bedingungen anbieten, gleich bleibt.

Berlin Übersicht

Auch wenn die Zahlen im Einzelfall zwischen 0% und 100% schwanken, schätzen wir, dass die Büros im Durchschnitt zu 40-50% belegt sind. In größeren Unternehmen arbeitet die Mehrheit der Beschäftigten immer noch von zu Hause aus, während die KMUs hauptsächlich in ihre Büros zurückgekehrt sind.

Auch die Beschäftigten des öffentlichen Sektors sind in den meisten Fällen an ihren Schreibtisch zurückgekehrt, da nur eine Minderheit der Einrichtungen über die technische Ausstattung verfügt, die sie für die Arbeit aus der Ferne benötigen.

Wir gehen davon aus, dass die Belegungsraten in den nächsten 12 Monaten stark ansteigen werden. Allerdings dürften zumindest einige Unternehmen ihre Büroflächen verkleinern, was zu Untervermietungen und Verkäufen führen wird. Infolgedessen erwarten wir einen leichten Anstieg der Leerstandsquote, was die Mieten eine Zeit lang unter Druck setzen könnte.

Viele Vermieter sind bereit, ihren Mietern kürzere Vertragslaufzeiten und die Möglichkeit zu bieten, Flächen flexibel zu veräußern oder bei Bedarf zu erweitern. Einige Entwicklungen, vor allem spekulative, wurden aufgeschoben.

Was raten Sie einem Mieter, der in 12 Monaten einen Mietvertrag über 30.000 m² im CBD abschließen muss?

Wir würden jedem Mieter raten, sich gründlich auf verschiedene Szenarien vorzubereiten. In der Regel sind die Vermieter unter den aktuellen Umständen sehr daran interessiert, ihre bestehenden Mieter zu behalten. Daher ist es für einen Mieter, dessen Mietvertrag in 12 Monaten ausläuft und der mit seinem derzeitigen Büro zufrieden ist, sinnvoll, mit seinem Vermieter zu sprechen und alternative Optionen zu prüfen.

Dubai Übersicht

Die meisten Unternehmen in Dubai haben ihre Angestellten gebeten, in irgendeiner Form wieder vom Büro aus zu arbeiten. Es gibt jedoch einige wenige multinationale Unternehmen, die ihren Angestellten erlauben, von zu Hause aus zu arbeiten, was eher Teil einer globalen politischen Initiative zu sein scheint, als dass es lokal gesteuert wird.

Viele Unternehmen aus dem Banken- und Finanzdienstleistungssektor, dem Beratungs- und Consultingbereich und dem Technologiesektor haben sich entweder für eine flexible Arbeitszeitregelung entschieden oder wollen bis zum Jahresende von zu Hause aus arbeiten.

Die meisten Unternehmen sind auf der Suche nach Einsparungen bei ihren Immobilien, und obwohl sie immer noch einen Umzug in Erwägung ziehen, ist es eine Herausforderung, interne Genehmigungen für erhebliche Investitionen zur Finanzierung von Ausbauten zu erhalten. Vermieter, die neue Mieter anlocken wollen, müssen sich überlegen, ob sie die Flächen in einem höheren als dem traditionellen Rohbauzustand anbieten oder ob sie Bargeldanreize zur Finanzierung des Ausbaus bieten. “Mietereinbau”-Vorteile, d. h. ein Bargeldbeitrag des Vermieters zum Ausbau, sind in vielen globalen Märkten üblich, aber bisher nicht in dieser Region. Das wird sich wahrscheinlich ändern.

Die Mietwerte in der Stadt standen bereits vor dem 19. November unter Druck, weil es ein Überangebot an B-Wohnungen gab. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Mietrückgang aufgrund dieses Ungleichgewichts bis 2021 fortsetzen wird. Allerdings haben wir bis zum dritten Quartal 2020 noch keine größeren Mietrückgaben oder Verringerungen des Flächenbedarfs von Kunden gemeldet.

Im Gegenteil, einige große Verträge, die vor dem 19. Quartal in der Pipeline waren, wurden endlich unterzeichnet. Auch die Anfragen von neuen Unternehmen, die in den Markt eintreten wollen, sind stabil geblieben, wobei die Anfragen von Unternehmen aus den Bereichen Biowissenschaften und Technologie gestiegen sind.

Welchen Rat würdest du einem Unternehmen geben, das in 12 Monaten einen Mietvertrag über 30.000 m² im CBD abschließen will?

Beginne sofort mit einem “Stay-versus-Go”-Projekt, um alternative Optionen auf dem Markt auszuloten, und nutze dies gleichzeitig für Gespräche über eine Neuvermietung/Verlängerung mit dem derzeitigen Vermieter. In den letzten sechs Monaten konnten wir für viele Kunden eine frühzeitige Neuvermietung vereinbaren, was für den Kunden zu Einsparungen beim Auslaufen des Mietvertrags und für den Vermieter zu einer festen Bindung führt.

Hongkong Überblick

Die Leerstandsquote für Grade-A-Büros in Hongkong stieg Ende September 2020 auf 6,8 %, gegenüber 4,7 % Ende 2019. Der sprunghafte Anstieg der Leerstandsquote in diesem Zeitraum ist vor allem auf die weltweite wirtschaftliche Rezession zurückzuführen, die unweigerlich zu einer Verkleinerung der Unternehmen und der Aufgabe von Büroflächen geführt hat.

Die Dezentralisierung setzt sich fort, da immer mehr Finanz- und Unternehmensdienstleister aus dem Zentrum in andere Bezirke umziehen (z. B. Wan Chai/Causeway und One Island East). Die meisten Unternehmen haben ihren normalen Arbeitsrhythmus wieder aufgenommen, aber einige multinationale Unternehmen erlauben ihren Mitarbeitern weiterhin, von zu Hause aus zu arbeiten.

Der Einzelhandel und das Gastgewerbe sind von der Pandemie stark betroffen, ebenso wie die Finanz- und Unternehmensdienstleistungen. Dies spiegelt sich in der steigenden Leerstandsrate im CBD wider.

Medizinische und Online-Unternehmen sind Beispiele für Branchen, die relativ wenig betroffen sind. Um Mieter anzulocken, bieten Vermieter derzeit längere mietfreie Zeiten als Anreiz an, anstatt die Mietdauer auf weniger als die übliche Laufzeit von drei Jahren zu verkürzen.

Entwickler und Investoren sind vorsichtiger, wenn es um den Erwerb von Grundstücken geht, und das Development Bureau hat kürzlich die Ausschreibung des New Central Harbourfront Commercial Site 3 verschoben.

Wir erwarten, dass die Mieten in einem Jahr um weitere 7,5-10% sinken werden, nachdem sie in den ersten drei Quartalen 2020 bereits um 11,9% gefallen sind. Angesichts der schleppenden Vermietungsaktivitäten und der 1,4 Mio. m² neuer Flächen, die 2021 fertiggestellt werden sollen, wird die Leerstandsquote voraussichtlich weiter steigen.

Welchen Rat würdest du einem Nutzer von 30.000 m² im CBD geben, der in 12 Monaten einen Mietvertrag abschließen will?

Der Nutzer sollte jetzt mit dem Planungsprozess beginnen (z. B. Optionen einholen und in Betracht ziehen), da viele Nutzer von 30.000 Quadratmetern im CBD ein Jahr vor dem Auslaufen des Mietvertrags mit der Suche nach verfügbaren Optionen beginnen. In der Regel dauert es sechs bis neun Monate, bis die Entscheidung über eine Erneuerung oder einen Umzug gefallen ist.

London Überblick

Der zentrale Londoner Büromarkt befindet sich derzeit in einer abwartenden Haltung, da Nutzer und Investoren versuchen, sich auf die beiden noch nie dagewesenen Ereignisse Covid-19 und Brexit einzustellen.

Auf der Arbeitnehmerseite des Marktes ist die Vermietungsaktivität weiterhin gedämpft und fiel im August 2020 auf den niedrigsten monatlichen Stand aller Zeiten. Im September gab es zwar eine leichte Erholung auf knapp über 200.000 vermietete Quadratmeter, aber das ist immer noch deutlich weniger als der langfristige Durchschnitt von 900.000 Quadratmetern.

Im Allgemeinen reagiert der Markt in typischer Weise auf die Rezession, mit geringen Flächenumsätzen, steigenden Leerständen aufgrund von Untervermietungen und verzögerten Baubeginnen. Bislang gibt es keine Anzeichen für einen Rückgang der Spitzenmieten, obwohl die Netto-Effektivmieten unter Druck geraten sind.

Für die Zukunft erwarten wir, dass die Vorvermietungsaktivitäten robust bleiben werden, da der Bedarf auf dem Londoner Büromarkt während der Schließung gestiegen ist. Dies wird in Kombination mit einer geringeren Zahl von Fertigstellungen dazu führen, dass die Mieten auch ab 2021 unter Druck bleiben oder sogar noch steigen werden.

Die Nachfrage der Investoren nach Core-Büroimmobilien in London hat sich seit der Sommerpause verstärkt, und wir beobachten einen starken Wettbewerb zwischen risikoscheuen inländischen und internationalen Käufern um Core-Objekte. Wir gehen davon aus, dass das derzeitige Niveau der Spitzenrenditen über den Winter und das Frühjahr aufrechterhalten wird und 2021 etwas unter Druck geraten könnte.

Welchen Rat würdest du einem Nutzer von 30.000 m² im CBD geben, der in 12 Monaten einen Mietvertrag abschließen muss?

Beginne jetzt mit der Flächensuche, denn hochwertige und gut gelegene Objekte werden knapp bleiben. Außerdem werden die Vermieter gerne attraktive Bedingungen anbieten.

Mumbai Überblick

Covid-19 hat auf den Büromärkten Mumbais zu zahlreichen Rücksetzern geführt. Nach drei Geschäftsquartalen, in denen wir mit der Pandemie leben mussten, liegt die Bürobelegung immer noch bei etwa 10 %, da viele Unternehmen weiterhin von zu Hause aus arbeiten.

Während der E-Commerce und die wesentlichen Dienstleistungen allmählich zur Arbeit in Büros zurückkehren, hat das andere Ende des Spektrums – der Technologiesektor – die Arbeit von zu Hause aus noch zielstrebiger als zuvor angenommen.

Die meisten Vermieter haben sich in diesen Zeiten flexibel gezeigt. Obwohl die Hauptmieten unverändert bleiben, werden die Anpassungen zunehmend durch Mechanismen wie höhere mietfreie Zeiten, Flexibilität bei Preiserhöhungen, Parkgebühren oder sogar Grundsteuerzahlungen deutlich.

Einige Vermieter haben sich bereit erklärt, den Service ihrer Immobilien zu ändern, z. B. die Klimaanlagen, um mehr Frischluft zu ermöglichen. Im Großen und Ganzen haben sich die Gebäudespezifikationen jedoch nicht geändert.

Die wichtigste Frage ist die nach der Entwicklung der Mieten, die zwar stabil geblieben sind, aber nur knapp. Starke Verhandlungen, gepaart mit Mieterstrategien wie Hub-and-Spokes zwischen CBD und Vororten, erhöhen den Druck. Ein treffendes Beispiel ist ein weltweit tätiges Beratungsunternehmen, das sein Immobilienportfolio umschichten und damit seine Präsenz in der aktuellen Situation optimieren will.

Bei weiteren unvorhergesehenen Ereignissen oder einer Verzögerung der wirtschaftlichen Erholung könnten die Mieten um 5-10% sinken.

Welchen Rat würdest du einem Nutzer von 30.000 Quadratmetern im CBD geben, der in 12 Monaten einen Mietvertrag abschließen muss?

Beginne unverzüglich mit den Verhandlungen. Dies ist vielleicht der beste Zeitpunkt, um über Mieten, mietfreie Zeiten, Parkgebühren oder Gebäudedienstleistungen zu verhandeln. Suche zunächst auf demselben Markt, aber prüfe auch alternative Märkte. Es ist zu erwarten, dass die Bedingungen in den Vororten jetzt sehr wettbewerbsfähig sind.

Vermieter sind gerne bereit, zu verhandeln und auf vernünftige Forderungen einzugehen, um einen Großmieter zu halten. Die primäre Strategie sollte sein, ein besseres Angebot in denselben Räumlichkeiten zu bekommen, anstatt umzuziehen.

New York Übersicht

Noch vor der Entwicklung eines Impfstoffs oder einer Behandlung steht der Büromarkt in Manhattan vor erheblichen Verwerfungen, die durch die anhaltenden geschäftlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen von Covid-19 verursacht werden.

Mit mehr als 16,1 Millionen Quadratmetern an verfügbaren Untermietflächen stieg die Marktverfügbarkeit im dritten Quartal auf 13,3 % – den höchsten Stand seit der Großen Rezession.

Die Mietnachfrage war bestenfalls lau und ist im Vergleich zum Vorjahr um 45 % gesunken. Dennoch haben eine Handvoll großer Mietverträge – vor allem aus dem Technologiesektor – das Volumen im dritten Quartal etwas belebt. Facebook unterzeichnete im August einen neuen Mietvertrag über 730.000 m² in Vornados Farley-Sanierungsprojekt und sicherte sich damit angesichts der aktuellen Lage einen Preisnachlass von etwa 9 %.

Einige Mieter begannen im Juli mit der Wiederbelegung von Büros (+/- 10 %), aber für viele Unternehmen ist die Zeitspanne, in der sie von überall aus arbeiten können, noch unbestimmt. Der Trend zur Flexibilität beschleunigt sich, da die Vermieter ihre Mietvertragsverpflichtungen um 5-10% gegenüber dem Niveau vor der Pandemie reduziert haben, um die Gesamtnachfrage nach Flächen aufgrund von dauerhaften Entlassungen und längerfristigen Verlagerungen auf Teilzeit-WFA zu bewerten.

Um in diesem unsicheren Umfeld Mieter an sich zu binden, haben die Eigentümer ihre Konditionen immer flexibler gestaltet und großzügige Zugeständnisse gemacht. Spekulative Bautätigkeit wird angesichts des nachgebenden Marktes wahrscheinlich nur begrenzt möglich sein. Trophäenobjekte werden jedoch von einer Flucht in die Qualität profitieren, da Unternehmen ihre Büroräume nicht mehr als “Arbeitsräume”, sondern als zentrale, gemeinschaftliche Treffpunkte für Kultur und Innovation nutzen.

Die Verfügbarkeit wird wahrscheinlich bis 2021 hoch bleiben und die Mieten werden voraussichtlich weiter sinken, bevor die Talsohle erreicht ist. Der Zeitpunkt und die Tiefe der Talsohle in Manhattan hängen letztendlich von den makroökonomischen Bedingungen, der Erholung der Bürobeschäftigung und der langfristigen Politik in Bezug auf agile/WFA-Maßnahmen ab.

Welchen Rat würdest du einem Nutzer von 30.000 m² im CBD geben, dessen Mietvertrag in 12 Monaten ausläuft?

Erwäge eine kurzfristige Verlängerung des Mietvertrags zu einer deutlich reduzierten Miete. Sondiere den Markt jetzt, beobachte die Marktveränderungen und verbringe Zeit damit, die zukünftige WFA-Politik zu bewerten. Wenn es an der Zeit ist, zuzuschlagen, solltest du die Flexibilität des künftigen Mietvertrags (einschließlich Erweiterungs-, Schrumpfungs- und Kündigungsrechte) genauso wichtig nehmen wie den Preis, wenn nicht sogar wichtiger als diesen.

Paris Übersicht

Wie überall in Kontinentaleuropa waren auch in Frankreich die meisten Arbeitnehmer nach der ersten Schließung im Mai wieder im Büro. So arbeiteten am Ende des Sommers nur noch 15% der Beschäftigten von zu Hause aus (22% in Paris).

Die erneute Aussperrung seit dem 30. Oktober hat diesen Trend offensichtlich umgekehrt, so dass der Anteil der Beschäftigten, die von zu Hause aus arbeiten, stark angestiegen ist. Zwischen den beiden Aussperrungen haben die größten Unternehmen in Frankreich eine offenere Strategie verfolgt, um einen erheblichen Anteil der Heimarbeit für ihre Beschäftigten beizubehalten. Das war vor allem bei einigen Bankunternehmen der Fall, aber auch bei großen Industrieunternehmen wie EDF oder PSA.

Das Bedürfnis nach Flexibilität überträgt sich nicht auf die Pachtverträge, wo die rechtlichen Strukturen nicht viele Anpassungen zulassen. Auf der anderen Seite ist klar, dass Vermieter auf die Zwänge und Bedürfnisse ihrer Mieter achten und ihr vorrangiges Ziel ist, sie als Nutzer zu behalten. Neuverhandlungen sind daher viel häufiger, wenn die Mietverträge auslaufen.

Es ist klar, dass das Angebot zunehmen wird, da Flächen frei werden, seltener vorvermietet werden und auch die Suche nach Untermietern zunimmt.

Die Folgen für die Preise liegen auf der Hand: Der Anstieg der Mieten wird zum Stillstand kommen. Allerdings wird das Phänomen in der Region Paris nicht einheitlich sein: In der Pariser Innenstadt werden sich die Spitzenmieten stabilisieren und Anpassungen werden vor allem durch mietfreie Zeiten und Unterstützungsmaßnahmen erfolgen. Außerhalb des Stadtzentrums werden die Anpassungen bei den Spitzenmieten viel deutlicher ausfallen, insbesondere in Märkten wie La Défense.

Welchen Rat würdest du einem Nutzer von 30.000 m² im CBD geben, der in 12 Monaten einen Mietvertrag abschließen muss?

Das Wichtigste ist, den Bedarf genau zu kennen und die notwendigen Flächen entsprechend der Arbeitsorganisation zu bestimmen, die der Nutzer in den nächsten Jahren plant. Sobald diese Analyse abgeschlossen ist, kann der Nutzer mit den Verhandlungen über seinen aktuellen Immobilienstandort beginnen.

Gleichzeitig wäre es schade, wenn die Mieter/innen die Chancen, die der Pariser Markt bietet, nicht nutzen würden, indem sie die Verhandlungen über eine alternative Immobilienlösung aufnehmen.