Mietausfall: Keine Kündigung ohne blauen Brief

Kommt es zu einem Mietausfall und ein Mieter bezahlt seine Miete nicht pünktlich, rechtfertigt das alleine noch keine fristlose Kündigung. Auch dann nicht, wenn die Miete immer unpünktlich gezahlt wurde.- Ein kompletter Mietausfall damit also auch vermutet werden kann. Grundsätzlich muss der Vermieter den Mieter zunächst anmahnen. Hierzu wird auf das Urteil vom BGH (Az. VIII ZR 364/04) verwiesen.

Mietausfall- Ein Beispiel

In einem realen Fall überwies der Mieter das Geld immer erst nach dem dritten Werktag im Monat. Der Vermieter hatte jedoch Angst vor einem möglichen Mietausfall und mahnte den Mieter ab. Nach einer weiteren unpünktlichen Zahlung erfolgte sogleich die Kündigung. Das Landgericht allerdings hielt die Kündigung für unwirksam, auch wenn die Gefahr durch einen Mietausfall begründet war. Zwar ist eine Abmahnung erfolgt. Doch eine Kündigung setzt nun voraus, dass der Mieter nach der Kündigungsandrohung innert eines Jahres noch mindestens 3 Mal verspätet zahlen müsse. Erst dann könnte tatsächlich eine Kündigung erfolgen. Bis dahin müsse der Vermieter mit der Gefahr, dass es zu einem Mietausfall kommen kann, leben.

Der BGH konnte allerdings dieser Auffassung nicht wirklich folgen. Demnach sei eine Kündigung keinesfalls unwirksam, nur weil zwischen Abmahnung und Kündigung im konkreten Fall nur ein Zahlungstermin liege. Wenn ein Mieter ständig zu spät zahlt, muss dieser spätestens nach einer Abmahnung dafür sorgen, das Vertrauen in eine pünktliche Zahlung wieder herzustellen und damit der Gefahr für einen kompletten Mietausfall vorbeugen. Im vorliegenden Fall hat der Mieter aber genau gegenteilig gehandelt und sich nicht von der Abmahnung beeindrucken lassen. Er reagierte noch nicht einmal auf das Schreiben. Für den Vermieter ein klares Zeichen, das es durchaus zu einem Mietausfall kommen kann.

Mietausfall: BGH konkretisiert

In einem anderen Verfahren hat der BGH mittlerweile den Zahlungstermin konkretisiert. Denn hier stellt sich auch die Frage, wann eine Mietzahlung pünktlich und wann unpünktlich ist. Der Samstag darf hierbei nicht als Werktag gezählt werden und muss in der Berechnungsfrist (spätestens zum dritten Werktag im Monat) berücksichtigt werden. Siehe hierzu BGH, Az. VIII ZR 129/09.

Bild: Bankenverband – Bundesverband deutscher Banken/Flickr.