Lieferketten Auswirkungen auf Immobilien  

Die Störung im Zusammenhang mit Covid-19 hat die Belastbarkeit der Lieferketten in der verarbeitenden Industrie deutlich gemacht. China hat lange Zeit eine dominierende Rolle in der globalen Produktion gespielt, aber steigende Lohnkosten, der Handelskrieg zwischen den USA und China und zuletzt Covid-19 haben zu einer Neubewertung der zunehmend überlasteten globalen Lieferketten geführt. Die Forderungen werden immer lauter, die Lieferketten und die Produktion näher an die Endmärkte heranzuführen. Was bedeutet das für die globalen Handelsströme und welche Auswirkungen hat das auf die Immobilien?

Eher ein Beschleuniger als ein Störenfried

Der Handelskrieg zwischen den USA und China, der 2018 begann, hatte bereits damit begonnen, die globale Produktion und die Lieferketten neu zu gestalten. Die Importe des verarbeitenden Gewerbes der USA aus China gingen 2019 um 17% zurück, was einem Gesamtrückgang von 90 Milliarden Dollar entspricht. Dadurch wurde der Handel mit anderen Teilen der Welt angekurbelt, denn der US-Handel mit anderen asiatischen Niedriglohnländern stieg im selben Jahr um 34 Milliarden US-Dollar. Mexiko war ein großer Nutznießer, dessen Exporte in die USA um 13 Mrd. $ stiegen. Dieser Trend setzte sich in den ersten drei Monaten des Jahres 2020 fort und wurde durch Covid-19 noch verstärkt, da die Importe des verarbeitenden Gewerbes der USA aus China im ersten Quartal 2020 im Vergleich zum ersten Quartal 2019 um 29 % zurückgingen.

Durch die Covid-19-Pandemie wurde die Widerstandsfähigkeit der Lieferketten zu einem globalen und zunehmend politisierten Thema. Der französische Präsident Macron bezeichnete eine umfangreiche Offshore-Fertigung oder Verlagerung als “unhaltbar”. Japans jüngstes Covid-19-Konjunkturpaket sieht Subventionen für Unternehmen vor, die Fabriken ins Ausland verlagern, während Indiens Premierminister von einer “neuen Ära wirtschaftlicher Eigenständigkeit” spricht.

Aber Lieferketten sind komplex und verworren. Es ist nie so einfach, eine Fabrik an einem Standort zu schließen und an einem anderen eine zu eröffnen. Die Verlagerung der Produktion ist kostspielig, daher ist die Umlenkung künftiger Investitionen der wahrscheinlichere Trend. Die wahrgenommenen Vorteile des Nearshoring hängen auch von der Art der Ware ab. Einige Sektoren, wie z. B. die Automobilindustrie, sind bereits weitgehend auf regionaler Ebene organisiert.

Kosten: ein wichtiger Teil der Gleichung für die Produktion

Chinas vergleichsweise niedrige Arbeitskosten sind ein Faktor, der dem Land geholfen hat, zum Hauptakteur in der globalen Fertigung zu werden. Niedrige Grundstückskosten, eine günstige Steuergesetzgebung, eine gute Infrastruktur und eine gute Qualifikationsbasis sind weitere Faktoren. Die Belt and Road Initiative hat die Vormachtstellung des Landes weiter gefestigt, indem sie die politischen, wirtschaftlichen, sozialen und handelspolitischen Beziehungen zu den Nachbarländern gestärkt und damit neue Märkte für Chinas Exporte und Importe erschlossen hat.

Doch mit der Entwicklung Chinas wurde seine Kostenwettbewerbsfähigkeit ausgehöhlt. Die Lohnstückkosten (die durchschnittlichen Lohnkosten pro Produktionseinheit) im verarbeitenden Gewerbe sind in den letzten 20 Jahren um 285 % gestiegen. Im Vergleich dazu sind die Lohnstückkosten im verarbeitenden Gewerbe in Indien, Thailand und Kambodscha in den letzten 20 Jahren um 132%, 26% bzw. 12% gestiegen. Nur in Vietnam sind die Lohnstückkosten im verarbeitenden Gewerbe im gleichen Zeitraum um 270% gestiegen, obwohl die Löhne dort nur halb so hoch sind wie in China.

Kompromiss zwischen Kosten und Entfernung

Für die Hersteller sind die Arbeitskosten nicht die einzigen kritischen Kosten. Die Energiekosten sind ein wichtiger Faktor. Eine hochwertige Infrastruktur, ein günstiges Handels- und Regulierungsumfeld und eine bereits bestehende Exportbasis für das verarbeitende Gewerbe sind ebenfalls wichtig. Wir haben diese Faktoren kombiniert, um das Nearshoring-Potenzial der Länder in der Nähe der wichtigsten Verbrauchermärkte in einer Zeit der Diversifizierung der Lieferketten zu vergleichen (siehe Grafik unten).

Asien-Pazifik

Vietnam führt diesen Index an und profitiert von niedrigen Arbeits- und Stromkosten sowie einer bereits schnell wachsenden Produktionsbasis. Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, fügt hinzu: “Die Regierung verfolgt eine Politik der Energiesicherheit, die zusammen mit dem Bac Lieu LNG-Projekt zu umfangreichen neuen Investitionen in die Solarenergie geführt hat.

“Die vietnamesische Nationalversammlung hat kürzlich das Freihandelsabkommen zwischen der EU und Vietnam ratifiziert, das den Zugang zum europäischen Handel verbessern wird. Die Attraktivität Vietnams wird durch die Reformen der Regierung, eine starke Korruptionsbekämpfung und den Umgang des Landes mit der Covid-19-Pandemie weiter gesteigert.”

Andere regionale Drehkreuze mit niedrigen Kosten, die sich als Alternativen zu China im asiatisch-pazifischen Raum entwickeln, sind Indonesien (Platz drei) und Thailand (Platz sieben), wo die Arbeitskosten weniger als die Hälfte der chinesischen betragen.

Taiwan, China, ist bereits ein wichtiges Zentrum für die Herstellung von Technologie und verfügt über eine starke Qualifikationsbasis und steht an sechster Stelle. Unbeeindruckt von den Zöllen im Zusammenhang mit dem Handelskrieg zwischen den USA und China wurde die Produktion von Servern für Computer und Rechenzentren in die Provinz verlagert. Ein günstiges Geschäfts- und Handelsumfeld wird durch eine hervorragende Infrastruktur ergänzt.

China bietet ein großes Arbeitskräftereservoir und hat sich in den letzten Jahren in der Wertschöpfungskette immer weiter nach oben bewegt und verfügt in vielen Sektoren über spezielles Fertigungswissen.

Obwohl die Arbeitskosten in den letzten Jahren gestiegen sind, bleibt China ein äußerst wettbewerbsfähiger Markt. Das Land verfügt über ein großes Arbeitskräftereservoir (rund 220 Millionen Menschen sind in der Industrie beschäftigt) und hat sich in den letzten Jahren in der Wertschöpfungskette immer weiter nach oben bewegt und verfügt in vielen Sektoren über spezielles Fertigungs-Know-how. Diese Faktoren ermöglichen ein Maß an Skalierbarkeit, Geschwindigkeit und Zuverlässigkeit, das Chinas Bedeutung in den kommenden Jahren weiter untermauern wird.

Märkte mit höheren Kosten in der Region wie Singapur schneiden dank hervorragender Logistik- und Exportverbindungen und der Offenheit für den Handel gut ab (12.). Die Automatisierung (siehe unten) wird jedoch der Schlüssel sein, um das Nearshoring-Potenzial von Märkten wie Singapur zu erschließen, wo geeignete Gebäude und Produktionsmitarbeiter/innen Mangelware sind.

Indien, eines der wenigen Länder mit einem Arbeitskräfteangebot, das mit dem Chinas auch nur annähernd mithalten kann, liegt auf Platz 16. Niedrige Inputkosten (Arbeit und Strom) werden durch eine unterdurchschnittliche Infrastruktur und Handelsoffenheit ausgeglichen. Nichtsdestotrotz gehörte Indien 2019 zu den zehn größten Empfängern ausländischer Direktinvestitionen (ADI) weltweit, die sich auf insgesamt 49 Milliarden US-Dollar beliefen, was einem Anstieg von 16 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die indische Regierung hat vor kurzem bis zu 100 % ausländische Direktinvestitionen in der Auftragsfertigung zugelassen, um den Anteil der Investitionen im verarbeitenden Gewerbe allgemein zu erhöhen.

Europa

Die Länder mit dem größten Nearshoring-Potenzial in Europa befinden sich vor allem in Osteuropa, dank niedrigerer Inputkosten und direkter Straßen- und Bahnverbindungen zu den wichtigsten westeuropäischen Verbrauchermärkten.

Die Ukraine steht dank der im europäischen Vergleich sehr niedrigen Lohnkosten an erster Stelle in Europa (an zweiter Stelle insgesamt). Die Ukraine ist bereits ein wichtiger Agrarexporteur und hat dank eines offenen Handelsumfelds ein großes Potenzial für Nearshoring im verarbeitenden Gewerbe. Serbien (Platz vier), ein weiterer Niedrigkostenmarkt, profitiert von einer strategischen Lage, die den einfachsten Landweg zwischen Europa und Kleinasien und darüber hinaus bietet.

Es folgt die Tschechische Republik (Platz fünf), die sich auf eine hervorragende Infrastruktur, günstige Inputkosten und eine etablierte verarbeitende Wirtschaft für den Export stützt. Neben einem großen Automobilhersteller hat auch der Elektronikhersteller Foxconn einen Standort im Land. Im Jahr 2019 exportierte die Tschechische Republik Waren im Wert von 74 % des tschechischen BIP und es gibt Spielraum, sich als regionales Nearshoring-Ziel weiterzuentwickeln, insbesondere angesichts der Präsenz großer globaler Hersteller.

Marokko entwickelt sich zu einem wichtigen Zentrum der Textilherstellung mit einfachem Zugang zu Westeuropa.

Russland (neunter Platz) ist in der Lage, sowohl europäische als auch asiatische Märkte zu bedienen. Die russischen Arbeitskosten sind in Dollar gerechnet inzwischen mit denen Chinas vergleichbar, auch dank des Rubels, der in den letzten 10 Jahren gegenüber dem Dollar um rund 50% gefallen ist. Nach Ungarn (Platz 11) entwickelt sich Marokko (Platz 13) bereits zu einem wichtigen Zentrum der Textilherstellung mit einfachem Zugang zu Westeuropa.

Nordamerika

In Nord- und Südamerika ist Mexiko das am besten bewertete Land unter den von uns untersuchten Ländern und liegt insgesamt auf Platz 15. Die niedrigen Arbeitskosten (ein Zehntel derjenigen der USA) haben das Land zu einem wichtigen Produktionsmarkt in der Nähe des großen US-Verbrauchermarktes gemacht und es zu einem wichtigen Nearshoring-Standort gemacht.

Die USA und Kanada, wie auch die teureren nord- und westeuropäischen Länder, schneiden beim Nearshoring-Potenzial insgesamt schlechter ab. Hohe Lohnkosten sind ein Hindernis für das Onshoring in großem Maßstab in den großen westlichen Verbrauchermärkten, aber es gibt Möglichkeiten, kritischere oder weniger preissensible Güter vor Ort zu produzieren.

Könnte die Automatisierung in Märkten mit höheren Kosten eine Lösung sein?

Die Automatisierung in der Produktion kann dazu beitragen, die Arbeitskosten auszugleichen, was besonders auf Märkten mit höheren Kosten wichtig ist. Sie kann auch eine Absicherung gegen zukünftige Störungen auf dem Arbeitsmarkt sein.

Die Herausforderung im heutigen wirtschaftlichen Umfeld sind jedoch die hohen Anfangsinvestitionen, die sie erfordert. In einigen Märkten gibt es politische Empfindlichkeiten, da Arbeitsplätze im Niedriglohnbereich oft am stärksten von der Automatisierung betroffen sind. Längerfristig wird die Automatisierung jedoch wahrscheinlich eine größere Rolle spielen, vor allem wenn die Technologie billiger wird.

Die Zukunft der globalen Logistik

Sich verändernde Produktionsstandorte haben das Potenzial, die Handelsströme und damit auch die Dynamik der globalen Industrie- und Logistikmärkte zu verändern.

Marokko zum Beispiel ist mit der Fähre leicht nach Westeuropa zu erreichen und könnte sich weiter in den bestehenden Logistikkorridor integrieren, der sich über die Häfen Südspaniens, der iberischen Halbinsel und Frankreichs erstreckt. Wachsende Exporte von hier aus könnten die Nachfrage nach Logistik an strategischen Eingangspunkten wie Algeciras, Valencia und Barcelona steigern.

Die Grundstückspreise und Mieten in Vietnam steigen stark an, da sich das Land zu einem großen Hersteller entwickelt

Dieser Effekt ist bereits in Teilen Asiens zu beobachten. Die Grundstückspreise und Mieten in Vietnam steigen stark an, da sich das Land zu einem wichtigen Produktionsstandort entwickelt. Die Industriemieten in Binh Duong, einem Bezirk nördlich von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind bis Juni 2019 um 54,4 % gestiegen. Industrievermieter in Indien berichten von einem Aufschwung der Leichtindustrie in ihren Parks, insbesondere in der Automobilzuliefererindustrie.

Logistikimmobilien machen in der Regel nur 0,75 % der gesamten Vertriebs- und Lagerkosten aus. Nicht die Kosten, sondern die Verfügbarkeit stellt daher zunehmend eine Herausforderung dar. Viele Märkte sind durch außergewöhnlich niedrige Leerstandsquoten gekennzeichnet, die noch dadurch verstärkt werden, dass sich die Bereitstellung neuer Flächen durch Sperrungen verzögert.

In ganz Europa liegt die durchschnittliche Leerstandsquote in der Logistik bei nur 5 % (siehe Grafik unten). In Asien ist das Angebot in einigen großen Märkten sogar noch knapper: In Peking und Tokio liegt die Leerstandsquote unter 2 %.