Hauskredit, Vorfälligkeitsentschädigung und die Steuer

Jeder kennt das Spiel beim Hauskredit. Wer sein Immobiliendarlehen früher zurückzahlen möchte, wird in der Regel dafür nicht belohnt. Ganz im Gegenteil, für die frühe Rückzahlung muss beim Hauskredit eine Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich bezahlt werden. Allerdings besteht die Möglichkeit, diese von der Steuer geltend zu machen. Vorausgesetzt, mit dem Objekt werden Vermietungseinkünfte erzielt.

Mit der Vorfälligkeitsentschädigung beim Hauskredit möchte die Bank den Zinsausfallschaden refinanzieren. Hierbei müssen Kreditnehmer wissen, dass der Hauskredit oft gegenfinanziert wird. Zum Beispiel: Das 15jähre Immobiliendarlehen wird mit einer 15-jährigen Anleihe refinanziert. Wird der Hauskredit nun früher zurückgezahlt, muss die Bank jedoch weiterhin die Anleihe bedienen.

Hauskredit frühzeitige Rückzahlung

Für den Kreditnehmer gibt es häufig gute Grunde, den Hauskredit früher zurückzahlen zu wollen. Immerhin ist jeder daran interessiert, seine Kreditverpflichtungen so schnell wie möglich abzutragen. Aber auch der Verkauf der finanzierten Immobilie kann ein Grund sein. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann beim Eigenheim jedoch nicht steuerlich geltend gemacht werden. Anders ist das, wenn Vermietungseinkünfte vorliegen. Sprich der Hauskredit für ein Miethaus genutzt wurde. Kommt es dann zu einer früheren Ablöse und einer Vorfälligkeitsentschädigung, kann diese durchaus steuerlich geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung durch den Bundesfinanzhof (BFH) gehört in diesem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hauskredit zu den steuerlich abzugsfähigen Finanzierungskosten. Siehe hierzu auch: Bundesfinanzhof, Urteil vom 11.Feb. 2014, Az. IX RE 42/13.

Grundsätzlich muss ein Veräußerungsgeschäft vorliegen

Das ist die Grundlage, um die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hauskredit steuerlich geltend machen zu können. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann also nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn tatsächlich ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft stattgefunden hat.

Eine andere Möglichkeit ist bei einer vermieteten Immobilie zu finden. Kommt es hier beim Hauskredit zu einer Vorfälligkeitsentschädigung, kann bei einer reinen Refinanzierung (z.B. durch ein zinsgünstiges Darlehen), die Entschädigung steuerlich abgesetzt werden. In diesem Fall fällt es unter die Werbungskosten. Sofern der Verkauf in Zukunft geplant wird, kann zum Beispiel durch eine andere Zwischenfinanzierung mit einem günstigeren Zinssatz, die Darlehensschuld reduziert werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hauskredit fällt damit also auch in den Bereich der Vermietungseinkünfte. Die Voraussetzung, um die Entschädigung beim Hauskredit als Werbungskosten steuerlich in Abzug zu bringen.

Bild: Tim Reckmann/Flickr.