Mieten & Vermieten

Eigenbedarfskündigung – Wichtige Punkte

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In unserem vorherigen Artikel hatten wir bereits Bezug zu der Eigenbedarfskündigung genommen und uns dabei auf das Urteil vom AG Düsseldorf (25 C 447/16) bezogen. Heute möchten wir noch einmal auf die Punkte eingehen, die Mieter aber auch Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung beachten sollten. Immer öfters erfolgt die Kündigung wegen Eigenbedarf. Mittlerweile ist das der häufigste Grund. Und genau dabei kommt es häufig zu Rechtsstreitigkeiten. Als Vermieter müssen bei einer Eigenbedarfskündigung bestimmte Voraussetzungen und Formalien beachtet werden. Nur so kann die Kündigung wegen Eigenbedarf am Ende auch wirksam werden. Fehlen diese Formalien, kann der Mieter in vielen Fällen erfolgreich gegen die Kündigung vorgehen. Dabei kann er den Rauswurf meistens ganz verhindern oder deutlich verzögern.

Grundsätzlich kann ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er das Objekt für sich, Familienangehörige oder auch Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei reicht eine pauschale Aufführung aber nicht aus. Dem Mieter müssen konkrete Daten genannt werden. Dazu gehört zum Beispiel für welche Personen genau (also auch in Anzahl) und die Gründe dafür die Wohnung benötigt wird.

Sperrfristen bei einer Eigenbedarfskündigung

Viele Eigenbedarfskündigungen führen im späteren Verlauf zu einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Aus diesem Grunde gibt es mittlerweile in vielen Städten entsprechende Sperrfristen. Wird ein Gebäude in der Mietzeit zu Eigentumswohnungen umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung grundsätzlich für einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren ausgeschlossen. In einigen Städten beträgt die Frist teilweise auch bis zu 10 Jahren.

Besondere Härte für den Mieter

Eine Eigenbedarfskündigung ist generell keine einfache Sache. Kann ein Mieter eine besondere Härte darlegen, die mit dem Auszug verbunden ist, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Problematisch wird es, wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht. Die Personen, die er in der Eigenbedarfskündigung als Grund benennt müssen später auch tatsächlich dort wohnen. Hat der Vermieter diese Gründe jedoch nur vorgetäuscht, stehen dem Mieter unter Umständen Schadensersatzansprüche zu. Die Schadensersatzansprüche beziehen sich auf die angefallenen Kosten für den Umzug (oder auf Teile davon) sowie auf möglicherweise höhere Mietausgaben, die nun für die neue Wohnung zu tragen sind.

Klare Regeln einhalten

Die Eigenbedarfskündigung umfasst klare Regeln und enge Fristen, Maßgebend ist hierbei immer das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Siehe hierzu §§ 573 Abs. 2, Nr. 2 sowie § 573c BGB. Nur wenn die Anforderungen beachtet werden, kann die Kündigung wirksam werden. Ein berechtigtes Interesse für den Vermieter (nach § 573 Abs. 2, Nr. 2 BGB) liegt immer dann vor, wenn er die Wohnung für sich selbst oder für einen Angehörigen für Wohnzwecke benötigt.

Vermieter ist juristische Person

Generell trifft das natürlich nur dann zu, wenn es sich bei dem Vermieter um eine natürliche Person handelt. Sofern dieser jedoch eine juristische (also zum Beispiel eine GmbH oder AG) ist, kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht erfolgen. Siehe hierzu das Urteil vom BGH mit Az. VIII ZR 113/06 vom 23. Mai 2007.

Vermieter ist GbR

Anders ist das aber, wenn es sich dabei um eine GbR handelt. Hierbei tritt zwar die Gesellschaft als Vermieter auf, dennoch kann hier ebenfalls eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen. Benötigt ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung, kann eine Eigenbedarfskündigung erfolgen. Hierzu verweisen wir auf das Urteil vom BGH mit Az. VIII ZR 232/15 vom 14. Dezember 2016.

Eigenbedarfskündigung – Für wen

Die Frage stellt sich, wer alles zu den Angehörigen eines Vermieters zählt. Generell sind diese auf nahe Verwandte begrenzt.

  • Eltern
  • Kinder
  • Enkel
  • Großeltern

Teilweise kann eine Eigenbedarfskündigung auch für Geschwister (siehe hierzu BGH, Az. VIII ZR 276/02) und für Nichten und Neffen (siehe hierzu BGH, Az. VIII ZR 159/09).

Auch für Haushaltshilfen

Zusätzlich kann für Haushaltshilfen, Lebenspartner (wenn eingetragen), Schwiegereltern, Hausmeister und Pflegepersonal Eigenbedarf angemeldet werden.

Nicht jedoch bei entfernten Verwandten, wie Onkel, Großnichte, geschiedene Ehegatten, Patenkinder usw.

Teilweise sogar für den Schwäger

Auch Schwäger und Schwägerin fallen normal nicht unter die Gründe. Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn ein enger Kontakt besteht (siehe hierzu auch BGH, Az. VIII ZR 247/08, vom 03. März 2009).

Eigenbedarfskündigung – gewerblich?

Generell ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann möglich, wenn die Räume künftig als Büro für den Vermieter genutzt werden sollen. Allerdings bestehen hier besonders strenge und enge Regeln. Hierbei muss der Vermieter konkret belegen können, dass es für ihn zu großen Nachteilen kommen würde, könnte der die Wohnung nicht als Büro nutzen. Ein Grund würde zum Beispiel darin bestehen, dass sein Büro im Haus vorhanden muss, weil auch dort seine kleinen Kinder oder die kranke Mutter wohnen, um die der Vermieter sich kümmern muss.

Die Wohnung muss aber in der Regel auch zum Wohnen genutzt werden. Eine komplette künftige Nutzung als Gewerberaum stellt keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar. Hier sei aber darauf verwiesen, dass der Vermieter durchaus Teile des Objekts in sein Büro umfunktionieren darf.

Eigenbedarfskündigung – So muss der Vermieter kündigen

Der Vermieter muss in seiner Kündigung ganz konkret beschreiben, für wen der Eigenbedarf gedacht ist. So kann er zum Beispiel Eigenbedarf für seinen Sohn anmelden, der mit seiner Lebensgefährtin zusammenziehen möchte.

Der Vermieter muss also immer nachvollziehbare Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf nennen. Besonders, warum er gerade diese Wohnung benötigt. Letzteres gilt besonders dann, wenn er Eigentümer weiterer Wohnungen ist. Für den Vermieter selbst kann Eigenbedarf bestehen, wenn er das Objekt als Altersruhesitz verwenden will.

Wichtige Punkte für den Vermieter:

  • Kündigungsfristen einhalten
  • Formelle Punkte (wer ist der neue Bewohner und warum)
  • Sperrfrist beachten (keine Umwandlung in Eigentumswohnung)
  • Ist die Wohnung für den Zweck geeignet
  • Eigenbedarf auch dann, wenn Wgh. Nur begrenzte Zeit genutzt wird

Wichtige Punkte für den Mieter

Widerspruch ist bei unzumutbare Härte möglich

Unzumutbare Härte besteht dann, wenn der Mieter krank oder zum Beispiel schwanger ist. Aber auch bei älteren Menschen kann eine unzumutbare Härte bestehen. In diesen Fällen kann der Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte widersprochen werden.

Gleiches gilt übrigens häufig auch dann, wenn der Mieter in dem Viertel seit Jahrzehnten lebt und dort eng verwurzelt ist. Auch das kann unter sozialer Härte fallen.

Zusätzlich muss auch eine konkrete Absicht für den Umzug geplant sein. Eine vage Planung hingegen reiche für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Nennt der Vermieter als Grund, dass er zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einziehen wolle, ist das vage und der Mieter kann Widerspruch erheben (siehe hierzu auch BGH, Az. VIII ZR 297/14).

Auch der Termin muss gut begründet werden. Dabei muss der Vermieter genau darlegen können, warum er das Objekt zu dem genannten Kündigungszeitpunkt benötigt. Die normalen Kündigungsfristen von 3 – 9 Monaten sind dabei ebenfalls zu beachten.

Hat der Vermieter noch weitere Objekt ein der näheren Umgebung/Stadt, die er für den Eigenbedarf nutzen kann.

Bildquellenangabe: virra / pixelio.de